Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко: «Собственность – это тупик!»

17.07.2013

Президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко: «Собственность – это тупик!»

Тема социальной аренды стала модной. И президент об этом упоминает, и глава Фонда РЖС Александр Браверман считает, что уже скоро 10% жилья будет строиться для сдачи в аренду. Непонятно только, как произвести этот переворот. 
Последние несколько лет этой темой занимается Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость», эксперт Европейской экономической комиссии ООН.

- Мы довольно долго – с начала 1990-х – считали собственность безусловным благом…

- И в результате у нас доля жилья в собственности значительно выше, чем в среднем по Европе. В России более 80% жилья принадлежит гражданам. Эксперты уверены: этот фактор уже тормозит развитие экономики. Высокая доля собственности поставила нас в патовую ситуацию с точки зрения управления жильем и эксплуатации. Подавляющая часть собственников не может нести ответственности по управлению недвижимостью: у них нет финансовой возможности содержать дом.

- Это так называемые «бедные собственники»?

- По данным института социологии РАН, 16% россиян - люди, живущие у черты бедности. И еще 43% - малообеспеченные. То есть почти 60% населения относятся к группе с низкими доходами. Можно ли рассчитывать на них в плане обновления коммуникаций, ремонта и так далее?

- Какие варианты выхода предлагает Европа? ЕС ведь тоже с недавних пор сильно озаботился этой проблемой…

- Верно, в Центральной и Восточной Европе – те же проблемы, и они не менее актуальны. Эти страны в начале 1990-х также пошли по пути приватизации, и теперь новые собственники испытывают трудности не только с содержанием дома, но и с текущей уплатой коммунальных платежей.
Если взять даже не беднейшие слои, а средний класс: в Риге люди платят на содержание жилья и отопление 10-15% от совокупного дохода летом и 25-30% - зимой. В Венгрии, в не самом бедном Будапеште - от 15 до 18%. После кризиса положение больших групп населения ухудшилось, и они подошли ближе к черте бедности. Это не способствует ни развитию экономики, ни качеству жизни, ни настроениям.

- Сейчас много говорят про арендное жилье. Может ли развитие этого направления быть выходом из ситуации?

- Я эту тему поднял еще в 2007 году на встрече с Дмитрием Медведевым. Он собирал представителей бизнеса, чтобы услышать их мнение о программе «Доступное и комфортное жилье». Тогда г-н Медведев сказал, что доходное жилье не соответствует менталитету российского гражданина, поэтому им заниматься не будем.
Сегодня мы уже видим, что за счет ипотеки решить проблему доступности не удалось. Более того, если средние показатели по количеству квадратных метров на человека растут – 21, 22, 23 кв.м, – то реально в низкодоходных группах ситуация за последние десять лет только ухудшилась. По данным РАН, количество объектов в собственности у малообеспеченных граждан (вторые дома, дачи, участки, гаражи) сократилось в два раза! Люди были вынуждены продавать, чтобы поддержать определенный уровень жизни.

- И где же выход?

- Когда я начал изучать опыт европейских стран, мне стало понятно, что аренда, и в том числе социальная, – единственный путь для смягчения жилищной проблемы, единственная возможность сдвинуть ситуацию с мертвой точки.
У России колоссальный потенциал: всего 1% территории занят землями населенных пунктов. Если подойти к проблеме по-государственному, то можно взять за основу, например, опыт Австрии, где такая программа действует уже более 50 лет. Принят специальный закон об ассоциациях арендного жилья, внесены изменения в другие законы, связанные с градостроительством. В результате создана новая система взаимоотношений государства и частного бизнеса. Государство дает землю (бесплатно) и долгосрочные недорогие кредиты. В результате себестоимость арендного жилья получается на 30% ниже рынка. Инвестором таких проектов может стать любая организация, включая фонды политических партий. Строительным компаниям это тоже интересно – они получают гарантированный объем заказов. Еще важно, что правила игры не меняются десятилетиями; доходность гарантирована, потому что 100%-я заполняемость. Но прибыль ограничена: в зависимости от местности инвестор в качестве дивидендов может получить доход примерно в 5% годовых. Все, что свыше, он обязан вкладывать или в улучшение имеющихся объектов, или в строительство новых. Система развивается и растет: сегодня в Австрии более 22% жилой недвижимости – это социальное жилье, причем очень приличного качества, построенное с использованием современных технологий. Инвестор получает долгосрочную программу, постоянный доход и фантастическую капитализацию, потому что после выплаты кредитов такие дома переходят в собственность ассоциации.

- Но ведь он не может их свободно продать?

- Нет, конечно. Но он получает стабильный и гарантированный государством бизнес. Пенсионные фонды охотно инвестируют в такие проекты.

- И кто может претендовать на такое жилье? Кто его получает?

- Арендное жилье может снимать любая семья. Государство выбирает в каждом объекте то количество метров, которое необходимо для малообеспеченных или социально незащищенных, и доплачивает за них. Если посчитать затраты бюджета на эту программу, получится 20% от себестоимости строительства.

- Чем защищен наниматель?

- В законе все четко прописано. Никого нельзя выселить, если только он не совершил какое-то криминальное деяние.

- А если не платит?

- Возможны какие-то отсрочки, компромиссы, но если человек не платит постоянно – его, конечно выселят.

- В нашем законодательстве (в проектах документов, в той схеме, которая сейчас используется в Петербурге) нет гарантий, человек не может быть уверен, что через несколько лет правила не изменятся.

- Поэтому и бизнес у нас крайне осторожно относится к таким проектам: он просто не доверяет государству. Слишком часто меняются правила, высоки риски.

- А чем нехороша привычная для нас схема, когда государство строит жилье за свой счет и бесплатно передает его очередникам?


- Она абсолютно тупиковая: как только человек оформил жилье в собственность, оно перестало быть социальным. И не секрет, что через год 80% такого жилья выходит на рынок. Все расходы государства не увеличивают количество социального жилья, а уходят через льготы в рынок. Мотивация строить у муниципалитетов отсутствует. И недавно случившееся продление сроков бесплатной приватизации жилья, может быть, политически оправданное решение, но экономически это неправильно.

- Социальные дома, сгруппированные в одном месте, и в США, и в Европе (во Франции, например) неизбежно превращаются в гетто. В Австрии этого не происходит?

- Еще при формировании градостроительной политики, на стадии стратегического планирования такие объекты размещают точечно, в разных районах. Кроме того, по качеству такое жилье значительно выше нашего. И в самом доме население перемешано: большинство людей, арендующих такое жилье, – это семьи с нормальным доходом, там нет нищих. Муниципальная доля (у нас это были бы очередники и льготники) в каждом доме обычно не превышает 20-25%. 
Хотя действительно, если социальное жилье строить кварталами – появляются районы бедноты.

- У нас собираются ввести налог на недвижимость – по рыночной стоимости…

- И это также спровоцирует рост количества «бедных собственников». Потому что арендатор такой налог не платит.

- Есть ориентир: через несколько лет у нас 10% нового жилья должно вводиться именно как арендное. Что нужно сделать, чтобы бизнес поверил в эту схему, чтобы девелоперы начали вкладываться в такие проекты?

- Нужно начинать с законодательной базы. Причем нормы должны закладываться не в одном специальном законе, но и в несколько смежных надо одновременно вносить поправки: в Градостроительный, Земельный, Жилищный кодексы и так далее. Должны быть четко прописаны правила: кто имеет право инвестировать, и как это все будет работать. Я уверен, что для многих крупных предприятий это выгодно: им нужна квалифицированная рабочая сила, нужны люди, которые смогут приезжать. Это выгодно крупным застройщикам и производителям стройматериалов, потому что дает гарантированные объемы сбыта. 
На эту тему проходил «круглый стол» год назад; еще одна дискуссия состоялась совсем недавно. Сдвига нет, год потерян, мало что изменилось! Деловые круги и общественные организации пытаются поднимать эти вопросы, но чиновники до сих пор не видят проблемы в упор. Можно назвать разве что программу АИЖК по поддержке таких проектов – и все. Хотя «круглый стол» в рамках ПЭФ прошел на более высоком уровне, чем год назад. Уже неплохо.
Правительство просто не понимает: это важнейшая экономическая задача, единственный вариант решения проблемы жилья и загрузки очень серьезного сектора экономики, с огромным мультипликатором (смежные отрасли).
«Профильные» министерства, включая Минрегионразвития, важности задачи не понимают. Наоборот, норовят заподозрить какой-то корыстный интерес девелоперов, которые приходят к ним с такими проектами. Попытки наладить диалог пока ни к чему не приводят. «Вы решаете свои проблемы, мы вас поддерживать не будем».

- Вы полагаете, австрийский опыт может быть вот так просто перенесен в наши условия? Или только ключевые моменты?

- Кончено, копировать нельзя. Но важные моменты надо оставить. Первое - земля предоставляется бесплатно. Второе – возможность получения дешевых денег. Третье - четко прописанные правила: ограниченная доходность и т. д. Четвертое - государственно-частное партнерство, как и в Австрии. Управлять должен бизнес, но под жестким контролем и с пристальным аудитом. Пятое - акции жилищных ассоциаций обращаются на рынке, и по ним государство также дает дополнительные гарантии.
Похожая форма работает и в Германии, с некоторыми нюансами. 
Главное, чтобы не получилось, как у нас нередко бывает: вот этим можно, а всем остальным нельзя. Потому что немедленно появится коррупционная составляющая.
Здесь должны быть четкие правила и схема, открытая для всех.

- Тогда сразу конкретный вопрос. А как увязать этот замечательный австрийский опыт с отечественной системой регистрации граждан по постоянному месту жительства? Тем более ее собираются еще ужесточить, ввести дополнительные штрафы…

- С точки зрения международного опыта регистрация – это атавизм. В динамичных экономиках мира люди постоянно мигрируют, переезжают, для них работа важнее, чем собственность. Но мы движемся зигзагообразно…

- Дмитрий Медведев изменил свою точку зрения с 2007 года?

  - Наверное… Но то, что он тогда сказал, соответствовало действительности. Да и сегодня: спроси у любого человека на улице, готов ли он снимать жилье по долгосрочному договору. Большинство ответит: «Нет, я хочу в собственность». И у нас есть опыт дикого рынка аренды, когда не более 5% владельцев платит налоги, и незащищенность арендатора – полная, никаких правил нет. Конечно, люди боятся арендовать жилье. Нужно менять законы: если человек исправно платит – никто не вправе его выселить!

К сведению.

По данным Евростата, жилищные расходы в странах ЕС составили 23% от общего объема расходов в 2011 году. Для 12% населения затраты на жилье - 40% от всех их расходов.

Публикация доступна на сайте издания.


Возврат к списку