Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Александр Романенко: «Цивилизованные риэлторы занимают примерно 50% этого рынка»

19.09.2011

Александр Романенко: «Цивилизованные риэлторы занимают примерно 50% этого рынка»

Президент Международной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI) Александр Романенко считает, что профессиональное сообщество специалистов в сфере недвижимости сильно страдает от отсутствия единого закона о риэлторской деятельности. По его мнению, такой документ позволит внедрить честные и прозрачные правила для всех участников рынка. Об этом, а также о роли и задачах FIABCI Александр Юрьевич любезно согласился побеседовать с корреспондентом «Мира Квартир» после прошедшего в Одессе съезда членов FIABCI-Украина.

– Чем отличается ваша организация от прочих профессиональных объединений?
– Особенность FIABCI заключается в том, что она объединяет не только брокеров или оценщиков. Она объединяет вообще все профессии, которые так или иначе связаны с бизнесом на рынке недвижимости. В нее входят и архитекторы, и дизайнеры, и юристы, и консультанты, и оценщики, и риэлторы, и брокеры, и специалисты по финансам, кредитованию и инвестициям. В этом ее особенность и, конечно, серьезное преимущество.

– Как устроена федерация?
– FIABCI состоит из двух больших частей. В первую очередь – это индивидуальное членство профессионалов рынка недвижимости. Речь идет о тех самых брокерах, агентах или оценщиках, которые входят в международную организацию через отделения во всех странах, где присутствует наша организация. Таких отделений в FIABCI более 60. Они формируют как бы элитный бизнес-клуб, который позволяет участникам на протяжении года как минимум четыре раза встречаться и обмениваться информацией, опытом, передовыми технологиями и просто хорошо проводить время друг с другом. Что немаловажно, ведь бизнес в сфере недвижимости – это очень часто бизнес по рекомендациям. Поэтому люди, которые знают друг друга, рекомендуют друг другу своих клиентов и партнеров.
Вторая часть FIABCI – это именно профессиональные ассоциации. Сейчас в федерацию входит 97 профессиональных и общественных организаций, работающих на рынке недвижимости. Это большой пласт участников рынка недвижимости. Больше всего здесь, разумеется, ассоциаций, которые объединяют риэлторов. Я имею в виду именно агентов и брокеров. Но также есть и ассоциации, объединяющие оценщиков, девелоперов, управляющих и других специалистов.

– FIABCI считается самой влиятельной профессиональной организацией на рынке недвижимости. С чем это связано?
– Уникальность нашей федерации заключается в том, что она имеет определенный статус в Организации Объединенных Наций. И хотя этот статус консультационный, тем не менее, он дает представителям FIABCI возможность присутствовать в представительствах ООН по всему миру. Таким образом, члены FIABCI участвуют во всех мероприятиях ООН, которые касаются обсуждения вопросов, связанных с недвижимостью.

– Каковы результаты такой деятельности?
– Когда начался кризис, именно по инициативе FIABCI было проведено два крупных саммита по обсуждению причин его возникновения. Возглавлял эту работу нобелевский лауреат, профессор экономики Джозеф Стиглиц. И в результате были написаны 10 основных рекомендаций для развивающихся стран, каким образом можно избежать в будущем такого кризиса и как вообще выстраивать цивилизованные отношения на рынке недвижимости. По итогам этой работы были проведены три довольно серьезных встречи. Одна из них прошла в Украине, в Киеве, в прошлом году, потом была такая же встреча в Португалии, в Лиссабоне, и еще – в Италии, в Милане.

– Что дальше произошло с этими рекомендациями?
– В Украине, например, эти рекомендации были учтены при разработке закона о градостроительной деятельности и подзаконных актов к нему.
Вообще же, если взглянуть на эти рекомендации, можно заметить, что они носят довольно общий характер, так сказать, стратегический. Вместе с тем, если посмотреть глубже, то выясняется, что они чрезвычайно полезны и для России, и для Украины, и для всех постсоветских стран. Ведь у нас часто принимаются законы, которые не координируются с уже существующими нормами. Поэтому важно, что есть таких 10 принципов, с которыми можно сверяться при принятии любого закона. Чтобы можно было посмотреть, как он стыкуется с другими направлениями бизнеса в сфере недвижимости. Чтобы в будущем не получалось противоречий, либо вообще какая-то сфера деятельности не выпадала из зоны внимания законодателя.

– Раз уж заговорили о законодательстве… Скажите, нужен ли рынку отдельный, профильный закон о риэлторской деятельности?
– Я считаю, что профессиональное сообщество в Украине, так же как и в России, сильно страдает от того, что нет единого закона о риэлторской деятельности. Я всегда выступал за достаточно жесткое регулирование этого вида деятельности либо государством, либо на добровольной основе – когда профессионалы сами регулируют свою деятельность. В России, к примеру, это можно сделать при помощи закона о саморегулировании. Другое дело, что по этому закону все получается добровольно. И, на мой взгляд, это неправильно в нашем случае.
Ведь у нас риэлторским бизнесом может заниматься абсолютно любой человек, не имеющий опыта, образования, ответственности. А иногда бывает так, что данным видом деятельности может заниматься и человек с уголовным прошлым. А это абсолютно недопустимо с точки зрения защиты потребителя. Это, с моей точки зрения, преступление. Ведь для гражданина наших стран жилье – это самая большая ценность. При этом и украинцы, и россияне, я считаю, исключительно доверчивы. Они могут довериться непрофессиональным людям, которые умеют производить хорошее впечатление. Они могут довериться даже мошенникам. И выходит, что главный актив наших граждан не защищен.

– С потребителями риэлторских услуг понятно. Кому еще выгоден такой закон?
– Закон о риэлторской деятельности очень необходим с точки зрения защиты самого риэлтора. А самое главное – он очень полезен для государства. Потому что такой нормативный документ позволит собирать нормальные налоги с тех же самых риэлторов, которые проводят сделки.
У нас, например, в России, до сих пор налоги на имущество платятся с балансовой стоимости, а не рыночной. Тем самым государство теряет колоссальное количество денег. При этом потребитель, совершая сделку, находится в зоне риска. Потому что показывается заниженная стоимость. А если сделка будет оспорена или она так или иначе не состоится? 
Другой вопрос, каким должен быть налог на имущество. Пусть он будет меньше с точки зрения процентного содержания, но он должен быть с рыночной стоимости. И когда станут известны данные о реальной стоимости сделок, тогда можно будет проанализировать рынок недвижимости, его объем и содержание. А имущество гражданина получит защиту.
Словом, есть вещи, которые сделать несложно. Для этого нужно иметь лишь волю и понимание у руководства.

– Что FIABCI предпринимает в этом направлении?
– Одна из задач федерации – попытаться встречами с руководствами стран, таких как Россия или Украина, подвинуть людей к пониманию, что они должны решать не только вопросы, связанные с нефтью или газом, но и проблемы доступного жилья, например, и обязательно – качества профессиональной услуги. Тем более что здесь не надо изобретать велосипед – уже все сделано, уже все изобретено. Совершенно понятно, что должно быть в профессиональных стандартах и как должен работать этот рынок.

– Либерально настроенные специалисты в сфере недвижимости считают, что для организации и упорядочивания отрасли достаточно инициатив общественных организаций и крупных компаний, которые своим примером смогли бы насадить на рынке высокий стандарт услуги.
– Нет, этого недостаточно. Потому что потребитель слабо ориентируется на рынке. Потому что у него нет необходимости спрашивать у риэлтора сертификат соответствия, интересоваться его квалификацией.
Например, мы в России создали единую базу данных, куда потребитель может зайти, чтобы посмотреть фотографию специалиста, проверить номер сертификата, узнать, что человек получил соответствующее образование. Но культура пользования данной услугой формируется очень медленно. Я не говорю о России вообще, где в некоторых городах и реестров таких нет, я говорю о Москве и Санкт-Петербурге. Люди не привыкли обращаться к такому реестру.
Поэтому-то здесь сегодня доброй воли общественных организаций или крупных компаний недостаточно. Ведь сейчас даже на самых организованных рынках, таких, как в Москве или Санкт-Петербурге, цивилизованные риэлторы занимают примерно 50% этого рынка. Остальная половина – это серый рынок, где услуги оказываются не членами профессиональных ассоциаций, а просто маклерами, которые нигде не состоят, не сдавали никаких экзаменов и ни за что не отвечают...

– В кризис их не стало меньше?
– Они никуда не делись. Их же выявить очень сложно. Они нигде не числятся. Часто эти люди работают вообще без договоров, без юридического сопровождения, без проверки документов.
При этом я не говорю о том, что обязательно нужно вводить лицензирование. В США, например, есть лицензирование, в Голландии – нет. И, тем не менее, там не придет никому в голову самому проводить сделку или доверить ее человеку, который не состоит ни в одном профессиональном объединении. Но это уже десятилетиями сложившаяся культура бизнеса. У нас же этого нет. Поэтому я считаю, что для нас правильно будет ввести регулирование отрасли. Тогда люди, которые оказывают услугу, будут нести ответственность.
В итоге в отрасли должна появиться открытая калькуляция. Во всех цивилизованных странах видно, кто платит комиссионные, какие комиссионные, куда они идут. У нас же часто бывает так, что в рекламе одна цена, а потребителю говорят, чтобы он заплатил еще сверху агенту.
Это приводит к тому, что риэлторская услуга часто неправильно понимается многими потребителями. В результате люди недовольны профессией риэлтора и говорят – да они все там мошенники, они все зарабатывают на нас деньги, они нас обманывают. Это абсолютно неправильно. Должно быть четкое понимание, кто как работает.

– И в чем же заключается услуга риэлтора?
– Задача профессионала в сфере недвижимости – не просто найти покупателя, не только свести его с продавцом. Его задача – проведение всей сделки. А самое главное – умение правильно оказать услугу продавцу. То есть продать по максимальной цене его объект, а не только заработать себе комиссионные. Это целое искусство. Тут важно правильно сделать маркетинговый план, правильно выставить квартиру, в нужный момент по правильной цене. 

– А какие отношения должны быть с покупателем в таком случае?
– Часто риэлторы считают правильным клиентом покупателя, который хочет купить объект по минимальной цене. Это неверно. Разумеется, риэлтор должен поторговаться за интерес покупателя. Но главная задача агента покупателя – не купить по минимальной цене, а найти самый лучший объект недвижимости, который есть на рынке. Вот тут и проверяется профессионализм риэлтора. Как может человек, который не работает в этом бизнесе, знать все, что продается на рынке? А риэлтор обязан знать все нюансы: юридические, налоговые и прочие.
А еще задача профессионала, чтобы клиент, который к нему обращается, был абсолютно уверен в том, что ему окажут профессиональную услугу, что ему организуют все этапы сделки. И тогда покупателю не придется нервничать, ведь все будет сделано вовремя и качественно: риэлтор проведет переговоры, составит документы, договорится со всеми, все промеряет, проверит и банкноты в банке, и все взаиморасчеты, и выписку из квартиры, и сдачу квартиры. Чтобы все было сделано качественно и в срок. Но самое главное – все прозрачно. Вот задача профессионального риэлтора.

Беседовал Александр Спиридонов, информационный портал «Мир Квартир» (Украина)

Биография
Александр Юрьевич Романенко окончил Институт физической культуры им. П.Ф. Лесгафта в Санкт-Петербурге (Россия). Окончил факультет менеджмента Калифорнийского университета Риверсайд (США) в 1990 г. В 1993 г. стал брокером по недвижимости штата Калифорния. В 2003 г., окончив Американский институт недвижимости, получил квалификацию «Сертифицированный управляющий недвижимостью». В 2009 г. избран почетным членом RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors). В 1993 г. выступил одним из основателей Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.
В 1993 г. основал корпорацию «Адвекс. Недвижимость». Сегодня корпорация насчитывает более 2000 агентов и имеет офисы в Санкт-Петербурге, Воронеже, Нижнем Новгороде и Тюмени. Четырежды, в 1996, 2002, 2005 и 2007 гг. «Адвекс. Недвижимость» называлась лучшей компанией на рынке риэлторских услуг в Санкт-Петербурге, а в 2000 и 2008 гг. – лучшей риэлторской компанией в России.
В 2006-2008 гг. – президент РГР; в 1999-2006 гг. – член правления Объединения ассоциаций специалистов по недвижимости Центральной Европы (CEREAN). В 2000-2002 и в 2004-2005 гг. президент CEREAN. В 2005-2009 и в 2010-2012 гг. – член правления FIABCI; в 2005-2006 гг. – вице-президент комитета по конференциям FIABCI; в 2008-2009 гг. – президент FIABCI-Европа; в 2011-2012 гг. – президент FIABCI.


Возврат к списку