Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Общее житие

12.11.2012

Общее житие

Интересно, сколько коммуналок осталось в Москве? Одно из столичных изданий подсчитало – 70 тысяч. Но риэлторы, которых опрашивали мы, считают, что коммунальных квартир гораздо больше.

Сколько в Москве коммуналок?

Интересно, сколько коммуналок осталось в Москве? Одно из столичных изданий подсчитало – 70 тысяч. Но риелторы, которых опрашивали мы, считают, что коммунальных квартир гораздо больше.

– С тех пор, как законом было запрещено разделять лицевые счета, новые коммуналки в столице не появляются, – рассказывает аналитик Единой городской службы недвижимости (ЕГСН) Римма Балясникова. – Однако стали возникать квартиры, доли в которых принадлежат разным людям – отнюдь не родственникам и даже не бывшим супругам. По сути, это те же самые коммуналки, только со специфическим принципом определения права пользования. И если эти квартиры прибавить к настоящим, «статусным», коммуналкам, то получится, что в Москве на сегодняшний день не менее 200 тысяч коммунальных квартир. Более семи тысяч из них выставлены на продажу.
Получается, что в масштабах столицы количество коммунальных квартир не так уж и велико. Тому есть объективные причины.

– В последние десятилетия при сносе старого и аварийного жилого фонда жильцов, как правило, расселяли в отдельные квартиры, поэтому объёмы предложения комнат ежегодно сокращались. На сегодняшний день сделки купли-продажи комнат и долей в квартирах занимают не более 5–7% от всего объёма сделок на вторичном рынке жилой недвижимости, – комментирует ситуацию руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Стоит ли покупать комнату?

Одно время комнаты в столице стоили очень дорого. Всё потому, что у большинства покупателей была определённая цель – они рассчитывали со временем «попасть под расселение» и получить отдельную квартиру. Пришли иные времена, надеяться на расселение уже не приходится, но и комнаты несколько подешевели.
Мы задали риелторам вопрос, можно ли отнести коммуналки к жилью эконом-класса, и что сейчас выгоднее – купить комнату в Москве или однокомнатную квартиру в Подмосковье?

– Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, – говорит Римма Балясникова. – По идее, коммуналки должны стоять на самой нижней ступени эконом-класса, однако стоимость квадратного метра в коммуналке бывает выше, чем в обычной квартире. И порой комнаты стоят как отдельное и не самое дешёвое жильё.

– Минимальная стоимость комнаты в Москве в настоящее время составляет порядка 1,3 млн рублей (ул. Лётчика Бабушкина, комната площадью 15 кв. м в двухкомнатной квартире), – дополняет картину аналитик Дмитрий Таганов. – Максимальная стоимость комнаты, которую продавали через наше агентство, составляла 10,9 млн рублей (пятикомнатная квартира на ул. Булатниковской).

По словам риэлторов, средняя цена комнаты в коммуналке по Москве составляет от 1 млн 300 тыс. руб. до 1 млн 800 тыс. руб. При этом в центральных районах столицы встречаются совсем не «экономные» варианты. К примеру, на Арбате продаётся комната в трёхкомнатной коммунальной квартире за 13 млн рублей, на Сухаревской – за 11 млн рублей. А на Новокузнецкой – за 10 млн 500 тыс. рублей продают комнату в четырёхкомнатной квартире. Дороже всего сегодня просят за две комнаты в Трёхпрудном переулке. Их цена составляет 59 млн рублей!

А теперь сравним с Подмосковьем. К примеру, в Красногорске, Видном, Люберцах, Железнодорожном можно купить «однушку» за 3 млн руб. Километров на 30 дальше – и на рынке вторичного жилья вам достанется квартира как раз по цене комнаты в Москве.
– Стоимость квартиры в Подмосковье сейчас сопоставима с минимальной стоимостью комнаты в коммуналке в Москве, – считает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артём Ржавский. – Так что, каждый потребитель вправе выбирать между отдельным жильём в Подмосковье или комнатой в Москве с соседями. Следует учитывать, что при последующей перепродаже комнаты могут возникнуть проблемы – спрос на комнаты уступает спросу на квартиры. Отдельная же квартира, пусть и в Подмосковье, – более привлекательный объект для инвестиций, особенно если это новостройка.

В каких домах предлагаются коммуналки

Сегодня комнаты продаются в основном в домах эконом-класса, то есть в старом жилом фонде: в панельных и блочных домах. Реже встречаются предложения в сталинских и в дореволюционных домах, не прошедших реставрацию.
– Коммуналки в «сталинках» достаточно популярны на рынке: здесь большие комнаты, высокие потолки, не бывает крошечных кухонь, сами дома расположены в хороших районах, – говорит Дмитрий Таганов. – Спрос на комнаты в домах дореволюционной постройки меньше: они стоят очень дорого, несмотря на то, что зачастую находятся далеко не в идеальном состоянии. Их основное преимущество – расположение в престижных районах Центрального округа – в Хамовниках, на Якиманке, в Арбатском и Тверском районах.

Основной спрос, по свидетельству экспертов, приходится на комнаты в панельных девятиэтажках и хрущёвках. Стоят они гораздо дешевле, чем комнаты в «сталинках».

Практически в каждом районе Москвы есть коммуналки. Больше всего комнат (1382) сегодня продаётся в ЦАО. На втором месте Южный административный округ (1227), а на третьем ЮВАО – 995 комнат в коммунальных квартирах. Меньше всего коммуналок выставлено на продажу в Западном и Северо-Западном административных округах – 364 и 296 соответственно.

Кто покупает комнаты

Вспоминаю коммуналку, в которой довелось пожить мне самой. Длиннющий захламлённый коридор, кухня, воняющая подгоревшей жареной картошкой и нестиранным бельём. В туалет очередь. Часто вспоминала тогда знаменитую песню Высоцкого: «...на тридцать восемь комнаток всего одна уборная». В этой квартире проживало на тот момент семей десять. Я располагала комнатушкой величиной примерно два на два метра – стоять можно, сидеть тоже, походить уже не удастся.

Некоторые нынешние коммуналки в центре города напоминают ещё те, советские, – тёмный мрачный коридор, в котором давно не было ремонта, и специфические, перемешанные, запахи «общего жития». В спальных районах коммунальное жильё часто более уютное и благоустроенное. Комнат здесь меньше, соответственно, меньше и жильцов, и каждый из них старается устроиться с комфортом.

Недорогие комнаты сегодня в основном приобретают приезжие из регионов или жители Подмосковья. Порой родители покупают комнаты для детей-студентов.

– Комнаты в коммунальных квартирах приобретают люди, у которых нет денег на покупку отдельного жилья, и которые не желают или не могут взять ипотеку, – говорит Римма Балясникова. – К слову, таких людей становится всё меньше, и основная часть покупателей решает свой жилищный вопрос либо путём покупки квартиры за городом, либо обратившись в банк.

Есть и такие, кто покупает комнату ради столичной прописки или как запасной вариант жилья – например, в качестве «холостяцкой квартиры».

Санкт-Петербург: коммунальная классика

Питер с его домами-дворцами долгое время был городом коммунальных квартир. На сегодняшний день, по официальной статистике, там насчитывается около 1500 коммуналок.

Самыми «коммунальными» являются районы исторической застройки – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский. После недавней приватизации общежитий в городе появились даже 25-комнатные коммунальные квартиры.

Комнаты в Санкт-Петербурге покупают, как правило, молодые люди: студенты и молодые семьи. А ещё – разводящиеся пары. И жителям коммуналок порой не позавидуешь.

– Типичная петербургская коммуналка – это многокомнатная квартира с наружной электропроводкой, с приличными долгами за электроэнергию. Места общего пользования обычно находятся в отвратительном состоянии. Комнаты чаще всего сдаются, и бывает, что проживают в коммуналках люди не из самых благополучных слоёв населения, – говорит Марина Гусакова, менеджер корпорации «Адвекс Недвижимость» (г. Санкт-Петербург).

– Я не стал бы всё мазать чёрной краской, – возражает заместитель генерального директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Состояние коммунальной квартиры полностью зависит от людей, которые проживают в ней. Бывает, что несколько человек живут душа в душу, без каких-либо конфликтов делают совместный ремонт. Многие пенсионеры предпочитают жить в коммуналках, так как знают, что в экстренных ситуациях им могут помочь соседи.

Разброс цен на комнаты, по словам питерских экспертов, достаточно велик – от 800 тыс. до 2 млн рублей. За 800 тыс. – это либо очень маленькая комната (примерно 7 кв. м), либо комната в квартире, где идёт коммунальная война.
В бывших общежитиях есть предложения от 900 тыс. руб. до 1100 тыс. руб., в зависимости от метража, качества ремонта и т. д.

Некоторые эксперты считают, что комнату в коммуналке целесообразно покупать, если есть цель и возможность дальнейшего выкупа всей квартиры. Если же такой цели нет, то для постоянного проживания всё-таки удобнее и выгоднее приобрести отдельную квартиру в пригороде – Подмосковье или Ленобласти.

Елена Мацейко, газета "Квадратъ" (г. Москва)  №18, от 12 ноября 2012 г.


Возврат к списку