Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Апарт-отели завоевывают город

02.06.2014

Апарт-отели завоевывают город

Апартаменты – один из наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости Петербурга. На сегодняшний день запланированы проекты в различных классах – от «комфорта» до «элиты». В том числе будут появляться апарт-отели на бывших промышленных территориях, где невозможно строительство жилья.

Отечественный рынок апарт-отелей находится на раннем этапе развития, считает Денис Лола, директор по маркетингу группы компаний «Пионер», направление «Санкт-Петербург». Устоявшейся классификации, которая была бы принята всеми участниками российского рынка, не существует. На глобальном же рынке отели длительного проживания делятся на два сегмента: высокий сегмент (upper tier) и средний сегмент (lower tier).

Предложение растет

Между тем, как утверждает директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко, апартаменты как формат жилья не являются новостью для рынка недвижимости Петербурга. Просто сейчас этот сегмент выходит на новый количественный уровень – от единичных объектов к достаточно широкому предложению в разных районах города. По данным компании Knight Frank St Petersburg, в Северной столице в настоящее время в предложении находится порядка35 тыс. кв.м апартаментов премиум-класса и около 89 тыс. кв.м апартаментов бизнес-класса и комфорт-сегмента.

«Определение для апартаментов дано только в законодательстве по туризму, поэтому недвижимость, представленная как апартаменты, может относиться к разным сегментам рынка, – говорит эксперт. – Классификация апартаментов зависит в первую очередь от локации объекта, его окружения, предполагаемой целевой аудитории, уникальности планировочных решений. Заботясь об успешной реализации проектов, застройщики различными способами повышают привлекательность апартаментов: обеспечивают объектами социальной инфраструктуры, выполняют уникальную дизайнерскую отделку, предлагают интересные варианты последующего обслуживания».

Номер на продажу

Проекты комплексов апартаментов, которые реализуются в Северной столице, различны по своим функциям. «В Санкт-Петербурге развиваются несколько типов этого формата жилья, – рассказывает Анастасия Лебедева, директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Это апарт-отели гостиничного типа, апартаменты в аренду и на продажу, а также доходные дома в трех традиционных для нашего города сегментах: элитный, “бизнес” и “комфорт”. Классических апарт-отелей гостиничного типа в городе всего три. И только отелем Staybridge Suites St Petersburg на 183 номера (Московский пр., 97б) управляет профессиональный оператор (Interсontinental Group)».

По мнению эксперта, если исключить апарт-отели гостиничного типа, подавляющее большинство проектов апартаментов в Северной столице появилось лишь потому, что на конкретном участке по регламенту нельзя было возводить жилье. Один из первых и наиболее ярких примеров – элитный комплекс «Пятый элемент» на Крестовском острове (Южная дорога, 5а) от компании «Строймонтаж». В сегменте «премиум» в прошлом году в продажу поступили апартаменты в самом сердце города – в Taleon Сlub на углу набережной Мойки и Невского проспекта.

«Долгожданной премьерой будут апартаменты в комплексе от Plaza Lotus Group на Конюшенной площади, – уверена Анастасия Лебедева. – Интерес представляет и апарт-отель на Крестовском проспекте, 12, на месте бывшей подстанции. В шестиэтажном здании заявлено 25 номеров площадью от 73 до 200 кв.м. Компания “Патриот-Нева” продает апартаменты в реконструируемом комплексе “Монферран” на Конногвардейском бульваре, 5. Второе направление развития направления строительства апарт-отелей – это доходная недвижимость. Конечно, Санкт-Петербургу в этом отношении очень далеко до столицы России – Москвы, и такие проекты все еще можно пересчитать по пальцам одной руки».

Наиболее масштабным объектом на петербургском рынке является апарт-отель YE’S. Площадь объекта – 52 тыс. кв.м. Апартаменты размещены с 4 по 16 этажи здания, на этажах с первого по третий находятся помещения сервисной инфраструктуры, в том числе фитнес-клуб с бассейном 25 м. В подземной части здания располагается паркинг на 76 машиномест. Апарт-отель YE’S расположен в 300 метрах от станции метрополитена «Проспект Просвещения», на улице Хо Ши Мина, 16.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI отмечает, что сегмент апартаментов в Северной столице активно начал развиваться в 2013 году. Например, в прошлом году на рынок вышло четыре новых апарт-отеля как в массовом, так и в элитном сегментах недвижимости. В ближайшие два года на рынок может выйти еще порядка 10 проектов. Эксперт подтверждает, что развитие апартаментов стало своеобразным ответом на дефицит пятен под застройку в центре города. Стоимость апартаментов примерно такая же, как стоимость жилья, или чуть ниже стоимости аналогичных по характеристикам квартир.

Средняя цена зависит от класса объекта, его локации и стадии строительства. В центре она выше. В среднем цена одного квадратного метра в элитном апарт-отеле составляет от 150 тыс. рублей, в сегменте комфорт-класса – в диапазоне от 80 до 100 тыс. рублей. При этом сумма покупки может быть ниже за счет меньшего метража квартир, который характерен для апартаментов.

Доходный бизнес

Большинство экспертов уверено, что сдача апартаментов в аренду – это отдельный бизнес, которым должны заниматься профессиональные управляющие, а не их хозяева. «Безусловно, собственники апартаментов могут самостоятельно сдавать их в аренду, – рассуждает Денис Лола. – Однако передача в управление специализированной управляющей компании имеет ряд неоспоримых преимуществ. ГК “Пионер” одной из первых предложила инвесторам совершенно новый для России продукт – специальные доходные программы при приобретении недвижимости в апарт-отеле YE’S. За счет этих программ частные и институциональные инвесторы получили возможность извлекать стабильный доход без необходимости самостоятельного привлечения арендаторов, общения с агентствами недвижимости и контроля над техническим состоянием и сохранностью своей недвижимости. Управляющая компания по поручению владельца апартаментов берет на себя решение всех вопросов, связанных с выстраиванием арендных отношений».

По словам Светланы Петровой, директора ГК «Балтийский монолит», мировая практика показывает, что апартаменты – это успешный и прибыльный бизнес с минимальными рисками. Оптимальна схема, при которой собственник при покупке такой недвижимости заключает договор с управляющей компанией и именно профессиональная компания занимается сдачей апартаментов в аренду. Доход собственника при такой схеме предположительно составит 8-10%. Доходность апартаментов складывается, во-первых, из арендных платежей – 10-12% годовых, во-вторых, из удорожания самого объекта недвижимости – 20-25% годовых для строящихся объектов и 10% годовых в дальнейшем в силу ежегодного роста рынка.

Анастасия Лебедева, директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость»:

На мой взгляд, наибольший интерес представляют проекты апарт-отелей в составе многофункциональных комплексов, где собственники могут рассчитывать на инфраструктуру всего комплекса. Позитивный опыт Staybridge Suites St Petersburg подтверждает верность этого направления. И, конечно, если такая недвижимость приобретается в целях инвестиций, ее эксплуатацией должны заниматься профессионалы. Если говорить о перспективах в этом направлении, то заявлено еще несколько интересных проектов. Это элитные объекты на набережной реки Фонтанки, 3А, на Галерной улице, 40, а также на 2-й Советской, улице, 4. В бизнес-классе – проект на проспекте Кима, 19, а в комфорт-классе – у станции метро «Озерки», а также у парка 300-летия Санкт-Петербурга.

Александра Андреева, журнал "Городское обозрение красивых домов и квартир" №6 / июнь'2014

Полная версия публикации доступна на сайте издания: http://gorod.spb.ru/articles/2048


Возврат к списку