Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Справки из ПНД в сделках с жильем: гарант или неполноценная страховка

21.06.2015

Справки из ПНД в сделках с жильем: гарант или неполноценная страховка

Совершая покупки, особенно крупные, мы хотим быть уверены в надежности приобретения, в том, что кровные деньги не выброшены на ветер. Так же с квартирой – мы ищем гарантии, что нас не обманут и облюбованная жилплощадь станет домашним гнездышком на долгие годы. Один из неприятных сюрпризов, подстерегающих покупателей недвижимости, – аннулирование договора купли-продажи.

Расторжение может произойти в ряде случаев, одним из которых, если покупка совершается на «вторичке», является признание продавца недееспособным. Так, если собственник на момент заключения сделки состоял на учете в психоневрологическом диспансере, впоследствии он может вернуть себе жилье, доказав в суде, что не осознавал сути совершаемых им действий.

Покупатели петербургского рынка недвижимости все чаще стараются обезопасить себя от такого казуса и просят продавца заранее предъявить справки из наркологического (НД) и психоневрологического диспансеров (ПНД). Но могут ли справки из ПНД быть гарантом от неприятных эксцессов и происков мошенников? Эксперты рынка недвижимости Петербурга говорят, что отнюдь нет.

Группа риска

По словам менеджера компании «АДВЕКС на Ланском» Марины Гусаковой, обезопасить сделку с помощью этой справки полностью вряд ли возможно, но, тем не менее, по риэлторской практике, все-таки лучше таким образом подстраховаться:

– Справка должна быть взята в день совершения сделки, и в тексте должно быть указано, что человек может осуществлять сделки с недвижимостью.

При этом, по словам эксперта, есть категория продавцов жилья, которых чаще остальных просят предъявить документ, подтверждающий их дееспособность.

– Вопрос о справке из ПНД волнует покупателя, как правило, в том случае, когда продавцы – люди преклонного возраста. Если покупатель с ипотекой, банк часто выставляет требования по поводу того, чтобы продавец предоставил справки из психдиспансера и от нарколога в том случае, если продавцу больше 60 лет и у него нет прав на машину. Здесь все зависит от мотивации продавца: если он заинтересован в продаже, то возьмет эти справки, – говорит Марина Гусакова.

К вопросу о дееспособности

Как уже отмечалось, сделку купли-продажи могут признать недействительной в случае заключения ее человеком, не способным осознавать суть своих действий или руководить ими. Об этом говорит ст. 177 Гражданского кодекса РФ. Если в суде будет доказано, что гражданин был невменяем на момент совершения сделки, тогда она попросту аннулируется. Именно исходя из этого факта покупатели просят продавца предъявить справку. Однако человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), может быть как лишен, так и не лишен дееспособности.

– В первом случае он не может самостоятельно проводить сделки с недвижимостью, за него это будет делать опекун с разрешения органов опеки. Если же дееспособность сохранена, то он имеет право на проведение сделок. Однако, если будет доказано, что в момент совершения сделки гражданин не осознавал своих действий, сделка будет аннулирована, – комментирует директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

Марина Гусакова напомнила, что недееспособным человека может признать только суд. Но в таком случае у него есть опекун, который совершает все действия от имени опекаемого.

– Наши граждане, да и некоторые риэлторы, часто путают такие понятия, как нахождение на учете в ПНД и недееспособность. Хотелось бы напомнить, что недееспособным человека может признать только суд, и тогда у него есть опекун, совершающий все действия от имени опекаемого. Человек психически больной не всегда находится в неадекватном состоянии. В этом-то и есть самая главная трудность, потому сделки с ним считаются сделками повышенного риска. Если квартира целиком или частично принадлежит человеку, состоящему на учете в ПНД, – это существенно повышает риски оспоримости сделки. Могут откуда не возьмись появиться родственники, которые до этого не проявляли никакого интереса к судьбе владельца квартиры.

Юридические тонкости

Юридическая сторона вопроса такова: если человек состоит на учете в ПНД и признан недееспособным, ему назначается опекун, который вправе регулировать имущественные и другие вопросы. И оспаривать сделку купли-продажи будет, скорее всего, опекун. Сложнее, если продавец состоит на учете в ПНД, но по каким-либо соображениям решил во что бы то ни стало скрыть данный факт. Управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков подчеркнул, что заставить продавца предъявить справку из ПНД с юридической стороны невозможно.

– Фактически законодательство не требует предоставления справок из ПНД и НД для совершения сделок с недвижимостью, поэтому все требования покупателя к продавцу не обязательны к исполнению. Юридически повлиять на продавца невозможно, – сообщил эксперт.

Риск обмануться дважды: коррупционная составляющая

Эксперты рынка недвижимости Петербурга отмечают, что даже в случае, когда продавец предъявил справку из ПНД, проверить ее достоверность невозможно, и, к сожалению, есть риск обмануться дважды. Не стоит списывать со счетов коррупционный фактор.

– На 100% обезопасить себя с помощью справки невозможно. Она может оказаться поддельной. Проверить ее подлинность возможности нет, поскольку справку выдают пациенту лично в руки, – говорит Елена Ледовская.

Также следует помнить и о том, что документ предоставляется определенным диспансером.

– Еще один момент – справка выдается конкретным диспансером, общей базы у них нет. Если человек состоял на учете в одном районе, а потом переехал в другой – информации в новом ПНД не будет. Что даст тогда справка – правильно, ничего, – рассуждает Сергей Вишняков.

Гарант или неполноценная страховка: советы экспертов

И все-таки, сопоставляя все «за» и «против», можно утверждать, что справки из ПНД при совершении сделок с недвижимостью являются неуверенной слабой страховкой, той соломинкой, за которую можно ухватиться. Тем не менее во избежание лишних рисков от сомнительных сделок лучше отказаться или же эти риски застраховать.

– Случаи оспаривания сделок такого плана, конечно, существуют, но они редко касаются агентств недвижимости. В основном неприятности происходят с покупателями, которые совершают сделки самостоятельно, прельстившись низкой ценой. В любом случае совет такой: если браться за такую сделку, то четко понимать, что положение продавца во время ее проведения не ухудшится, ну и неплохо бы ее застраховать. Если же страховая компания не берется за страхование рисков – скорее всего, это сигнал «стоп!», – комментирует Марина Гусакова.

Сергей Вишняков считает, что увеличение количества покупателей, которые требуют предъявить справки из ПНД, скорее положительная тенденция:

– В данный момент покупатели все чаще и чаще требуют такие справки. С одной стороны, правильно, что хотя бы таким образом отсекаются явные проблемы при покупке недвижимости. Но все-таки надо понимать, что наличие «чистой» справки из ПНД не является 100-процентной гарантией от риска признания сделки недействительной.

Елена Ледовская советует по возможности отказаться от сомнительных сделок:

– Справка не может быть дать гарантию 100%. Лучше всего вообще отказаться от таких сделок или же вызвать на сделку судмедэкспертов, которые засвидетельствуют, что человек в момент ее совершения находился во вменяемом состоянии.

Портал "Разумная Недвижимость", 21 июня 2015
Ссылка на публикацию: http://razned.ru/

Возврат к списку