Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

На рынке аренды тишина

04.05.2015

На рынке аренды тишина

Арендаторы в основном остаются в уже занимаемых ими квартирах или ищут более дешевые
 
На рынке аренды жилья сегодня сохраняются тенденции, наметившиеся еще в декабре прошлого года: спрос и арендные ставки падают, а предложение растет. «На данный момент количество предложений по аренде существенно превышает спрос, и это касается всей линейки объектов от комнат до элитного жилья», – говорит Марина Филиппова, менеджер департамента аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость».

Александр Суслин, руководитель проектов по оценке в подразделении консалтинговой группы «Апхилл» в Санкт-Петербурге, отмечает, что в связи со сложившейся до нового года кризисной ситуацией в стране, когда цены колебались и подрастали, спрос на аренду жилья в Петербурге сильно просел, почти в полтора раза.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, добавляет, что выброс больших объемов предложения при низком спросе приводит к перенасыщению рынка и, как следствие, снижению арендных ставок. По словам эксперта, за I квартал они упали еще на 10%.

Предложение пополнят новостройки    
Аналитики отмечают, что предложение на рынке аренды в I квартале выросло уже примерно на 10%, чему поспособствовали приток квартир во введенных в эксплуатацию новостройках, а также покупка жилья в инвестиционных целях еще по старым ипотечным ставкам. При этом Марина Филиппова рассказывает, что квартиры, купленные в прошлом году, в большинстве своем еще не готовы, но в следующем году рынок может ожидать огромный приток нового жилья в аренду, поскольку большинство покупок «новостроя» обуславливалось необходимостью вложения денег.

В настоящее время, по мнению Александра Суслина, по количеству предложений жилья в аренду лидируют Приморский, Невский и Выборгский районы. Также большой объем предложения арендного жилья сконцентрирован на границе города и области: в Кудрово, на Парнасе, в Девяткино. При этом в промышленных районах, например, Кировском или на Обводном канале, доля квартир в аренду крайне мала.

Полина Яковлева отмечает, что, в отличие от сегмента массового жилья, в «элитке» (квартиры за 200 тыс. рублей в месяц и более) предложение жилья в аренду сократилось на 40%: «Это связано с ориентированностью собственников такого жилья на курсы иностранных валют. По их мнению, плата за аренду должна возрасти пропорционально курсам доллара или евро. В результате многие собственники придерживают квартиры до лучших времен».

Что интересует квартирантов?    
По словам экспертов, повышенным спросом на рынке по-прежнему пользуются студии и небольшие однокомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса с ремонтом. Полина Яковлева подтверждает, что наибольшим спросом у арендаторов сейчас пользуются бюджетные однокомнатные квартиры комфорт-класса с качественным ремонтом, расположенные в хороших жилых комплексах возле метро. «Ставки аренды для такого предложения (без учета коммунальных платежей) составляют от 25 тыс. рублей в месяц и больше», – добавляет специалист. Что касается локации, то наиболее популярны Приморский, Невский, Выборгский, Калининский и Московский районы.

При этом Полина Яковлева говорит, что на рынке востребованы квартиры и в сегменте выше среднего. К таким вариантам эксперт относит одно- или двухкомнатные квартиры с качественным ремонтом, расположенные в объектах старого фонда в Центральном районе (возле станции метро «Чернышевская») за 40-50 тыс. рублей в месяц. 

Говоря о сегменте многокомнатных квартир, Александр Суслин замечает, что спрос в этой категории снизился в среднем на 20-25%. «Это связано в первую очередь с оттоком иностранных арендаторов и менеджеров среднего звена, находящихся в Петербурге в командировках», – говорит эксперт. Марина Филиппова добавляет, что по тем же причинам наблюдается очень низкий спрос на аренду в элитном сегменте: «Например, квартира площадью 140 кв.м на Шпалерной улице в новом доме рекламируется последние четыре месяца и уже упала в цене со 110 тыс. рублей до 75 тыс. рублей в месяц».

В результате снижения доходов населения, высокого уровня инфляции и обесценивания рубля наметилась тенденция, при которой потенциальные арендаторы по возможности стараются не арендовать новое жилье, а проживать на текущих площадях. «Те, кто планировал снять комфортное жилье рядом с метро, меняют решение в пользу более дешевого предложения, – делится своим мнением Полина Яковлева. – Также многие арендаторы мигрируют из более дорогих квартир в более дешевые. К примеру, из квартиры за 50 тыс. рублей в месяц арендаторы сегодня переезжают в квартиру за 30 тыс. рублей в месяц. В целом, при смене арендного жилья разница составляет 15-30%». 

При этом Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ГК «ПИА», отмечает, что, несмотря на снижение запросов по площади и цене, арендаторы все равно предпочитают снимать квартиры с мебелью и основной техникой: телевизором, холодильником, стиральной машиной, телефоном, интернетом.

Медленное снижение ставок
Цены на рынке аренды квартир в Петербурге снижается, но достаточно медленно. В среднем по рынку спад составил 10%. По мнению Марины Филипповой, в ближайшие два-три месяца средняя арендная ставка продолжит снижаться.

Александр Суслин рассказывает, что сегодня на рынке средняя стоимость аренды стандартной однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м в панельном доме составляет 18-23 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – от 25 до 28 тыс. рублей в месяц. Полина Яковлева добавляет, что самое дешевое предложение сегодня стоит 15-18 тыс. рублей в месяц. К этому сегменту относятся однокомнатные квартиры, расположенные в отдалении от метро, ремонт в которых проводился около 20 лет назад.

В сегменте «комфорт» «однушка» с более-менее хорошим ремонтом, расположенная в кирпично-монолитном доме, по словам Александра Суслина, может стоить 25-30 тыс. рублей в месяц. В локациях с ограниченным рынком аренды, как, например, в Красногвардейском районе, стоимость аренды однокомнатных квартир не в самом хорошем состоянии доходит до 26-27 тыс. рублей в месяц. Более дорогое предложение встречается в Петроградском и Василеостровском районах. Стоимость приличных вариантов с достаточным набором мебели начинается минимум от 27-30 тыс. рублей в месяц. 

Наиболее дорогое предложение на рынке составляют квартиры премиум-класса, расположенные в новых элитных домах в Центральном районе или на Крестовском острове. Стоимость аренды таких объектов вне зависимости от количества комнат, по данным NAI Becar, достигает 500-700 тыс. рублей в месяц. 

Уступки неизбежны 
В настоящее время сложился полноценный рынок арендатора, но при этом собственники в основной своей массе пока не готовы идти на снижение арендной ставки. Марина Филиппова объясняет это тем, что при общем повышении коммунальных платежей и цен на все виды товаров и услуг снижение доходов от аренды кажется арендодателям нелогичным. Полина Яковлева добавляет, что в этой ситуации большое значение приобретает опыт риэлтора в ведении переговоров и нахождении компромиссных решений.

Однако Александр Суслин отмечает, что рано или поздно собственники будут вынуждены идти на уступки и скидки, так как, если раньше квартира сдавалась буквально за пару дней, то теперь срок экспозиции вырастает до нескольких недель. Эксперты связывают это с общим падением спроса на рынке: новых арендаторов практически не появляется, а старых большинство арендодателей удерживают привлекательными ставками.

В связи со сложившейся ситуацией многие риэлторы вынуждены снижать процент комиссионных либо договариваться с собственниками об их делении с арендатором. Сегодня на рынке, по словам экспертов, можно найти варианты с комиссией 50-80% от арендной ставки.

Завтрашний рынок
Если ситуация на рынке с экономической точки зрения не изменится, то есть доллар останется на прежнем уровне, доходы людей будут падать, а стоимость товаров и дальше расти, то, по мнению специалистов, цены на аренду, скорее всего, останутся на нынешнем уровне или продолжат снижение.

Полина Яковлева замечает, что ставки аренды будут и дальше снижаться, поскольку позитивных изменений в динамике спроса не ожидается: «В зависимости от сегмента жилья ставки могут снизиться на 10-30%. При этом объем предложения будет расти за счет ввода новых жилых комплексов в эксплуатацию». Эксперты АН «Итака» отмечают, что в связи с активной застройкой пограничных с Петербургом территорий в ближайшие годы возрастет доля областных сделок. В общем объеме сданных в аренду в I квартале квартир доля Ленобласти уже составила 4,2%.

При этом Сергей Топорников считает, что, учитывая стабильный рост цен на недвижимость, ипотека будет приоритетнее аренды. «Аренда может стать интереснее ипотеки только при условии средней ставки выше 18-20% годовых», – говорит эксперт. А сегодня благодаря снижению ключевой ставки и старту программы «Ипотека с господдержкой» появилось много предложений от девелоперов совместно с крупными банками со ставкой от 11,9%. 

Екатерина Сахарусова, "Большой каталог недвижимости. БКН.ру" №67/347 от 04.05.2015

Публикация доступна на сайте издания: http://www.bkn.ru/Articles/3975-Na_rynkie_ariendy_tishina.html

Возврат к списку