Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Владимир ГАВРИЛЬЧУК: «За несколько "тучных" лет мы разучились работать...»

06.04.2015

Владимир ГАВРИЛЬЧУК: «За несколько "тучных" лет мы разучились работать...»

Корпорация «Адвекс» относится к немногочисленным старожилам рынка. Она создана в 1993 году, вскоре после начала приватизации, но задолго до первого кризиса. Примерно тогда же в компанию пришел Владимир Гаврильчук. Начинал агентом, постепенно дорос до генерального директора. И мы с ним знакомы, чтобы не соврать, лет 20. В общем, «бойцы вспоминали минувшие дни». Однако ситуация располагает не столько к неспешным разговорам у камина, сколько к холодному анализу: что, собственно, происходит на рынке и чем оно все обернется.

– На рынке жилья в прошлом году были две характерные волны, подъем спроса: весной и осенью. Чего ожидать дальше?
– Повышение покупательской активности было вызвано понятной причиной – ослаблением рубля. Поэтому как тенденцию это отмечать нельзя, это краткосрочное явление.

– Приведет ли к третьей волне господдержка, запуск льготной ипотеки?
– Эти меры определенным образом поддержат рынок, но он все равно будет сужаться.

– Давайте сформулируем вопрос по-другому. Будут ли под 12-13% покупать квартиры те, кому это не жизненно необходимо?
– Не думаю. На рынок влияет множество факторов. В первую очередь важна психология потребителя. Сейчас те, кто еще не реализовал рублевые депозиты на рынке жилья, просто сидят в кэше: перевели валюту и смотрят, что будет дальше. А те, кому на самом деле нужно жилье, будут сравнивать аренду и кредиты, смотреть на соотношение арендных ставок к выплатам по ипотеке, естественно. А аренда не дорожает, возможно, даже дешевеет. Средний объем ипотечного кредита – около 2 млн рублей. При ставке 13% и кредите на 10-15 лет платежи будут более 30 000. А снять такую квартиру можно за 20 000 рублей. И сейчас у людей возникают ситуации, когда денег в обрез и эти 10 000 разницы значимы. Чтобы человек брал ипотеку, он должен чувствовать стабильность. То есть общий тренд должен быть либо повышательный, либо хотя бы нейтральный. Кто будет брать ипотеку в условиях сужающегося рынка? Ты возьмешь заем, чтобы купить квартиру за 5 млн, а через год она, возможно, будет стоить четыре. Есть резон годик поснимать за 20 000 и посмотреть, что будет. Популярная позиция – выжидание.
Поэтому я считаю, что господдержка не даст рынку обвалиться, но нового всплеска покупательской активности не вызовет.

– В Петербурге и области на счетах у граждан сейчас около 1,5 трлн рублей. Причем за один январь, далеко не самый лучший месяц, только в Сбербанк петербуржцы принесли и положили 21 млрд. То есть деньги у граждан есть...
И у нас по-прежнему на депозитах у физических лиц втрое больше денег, чем граждане должны по розничным кредитам. Правда, это разные граждане...
– Вот это самый главный вопрос. Большинство тех, у кого есть сбережения, не нуждаются в улучшении жилищных условий. Они будут переводить деньги в недвижимость, когда поймут, что это выгодней. Есть два источника нового спроса: ипотека, или заметный рост доходов населения. На второй сейчас рассчитывать сложно. Имеющийся платежеспособный спрос уже большей частью реализован. Объем сделок в ноябре-декабре вырос вдвое. Теперь рынок должен уравновеситься, выйти на новое плато. Сейчас мы видим плавное уменьшение спроса. А дальше – люди женятся, рождаются, умирают, естественная потребность в новом жилье есть всегда.

– Какую долю составляют сделки, совершающиеся по необходимости? Не для престижа, не для инвестирования, а этому что надо?
– Думаю, процентов 60, это минимум. Потенциальный спрос есть, потому что даже обеспеченность метрами у нас до сих пор ниже, чем в Восточной Европе.
У Петербурга есть и дополнительные точки роста. Это геополитическое положение, все-таки Северная столица, сюда люди приезжают и будут приезжать. Из Украины, из Казахстана.
Мне хочется верить, что определенный потенциал спроса есть, что рынок не окажется в точке замерзания. Конечно, если ситуация резко ухудшится, спрос может сократиться катастрофически. Но такой сценарий мы не рассматриваем.
Даже если сравнивать с США: уровень ходов на душу населения за последние 10 лет увеличился с 18% по отношению к среднестатистическому американцу до 44%. Уровень жизни вырос. И если раньше в кризис бежали покупать гречку, спички, соль и сахар, теперь –  телевизоры, машины и недвижимость.
Конечно, сейчас состояние рынка недвижимости можно оценивать как тревожное. Запущено много проектов, их надо продавать, застройщикам надо отдавать кредиты банкам. Я не исключаю, что в ближайшее время на рынок будет сильно влиять политика банков. Банкам тоже не выгодно, чтобы рынок схлопнулся, иначе они останутся с дешевеющими залогами на руках.

– Рост доходов населения, во-первых, был крайне неравномерным, а во-вторых – обеспечивался нефтяной рентой. Сейчас этот краник перекрывают. А что еще мы умеем делать?
– На самом деле цена 60 долларов за баррель для России вполне приемлема, она позволяет спокойно сводить концы с концами. С одной стороны, городской бюджет дефицитный, с другой – под занавес года вдруг начинают резко заборы красить и асфальт в снег укладывать, потому что бюджетные средства вовремя не израсходовали. Дефицита денег на самом деле нет. Другое дело, насколько они будут в том или ином виде оседать на рынке, дойдут ли до простого потребителя.

– Я хочу понять, чем эти деньги обеспечены, что за ними стоит? Нам ведь будут перекрывать не только нефтяной и газовый краны, но и доступ к новым технологиям.
– Мы за несколько «тучных» лет разучились работать, это верно. У нас мало нормальных квалифицированных инженеров. А если нам еще прикроют доступ на рынок современных технологий...
С другой стороны, есть страны, которые долгое время жили и живут за счет гигантского объема кредитования. Вот как Греция смогла на 10 миллионов населения набрать 320 миллиардов евро долгов? А у России государственный долг относительно небольшой. Вопрос действительно в другом – что мы умеем и чему нам надо учиться. В локальной перспективе позитивных векторов немного. И бизнес-атмосфера не самая качественная для того, чтобы развиваться.
Я не хотел бы рассуждать на уровне государства, но если смотреть отдельно на Питер, то, мне кажется, возможна коррекция, но обвала не будет, во всяком случае, в ближайшие пару лет. Есть фактор оборонки, и часть от запланированных бюджетных 20 трлн осядет в наших заводах и КБ; продолжается переезд структур Газпрома; 2018 год не за горами (Чемпионат мира по футболу), так или иначе деньги в город придут. Есть отрасли, которые сейчас получили дополнительный импульс для развития: сельхозпроизводство, внутренний туризм. Именно поэтому я считаю более вероятной некоторую стагнацию на рынке недвижимости, нежели резкий спад.

– И как это повлияет на цены?
– Возможно, некоторые застройщики, особенно те, кто находится в неустойчивой ситуации, начнут пытаться распродавать товар по более низким ценам, что, вполне вероятно, утянет за собой и вторичку.
И тогда сложится феномен: цены понижены, но уровень недоверия весьма высок, особенно к застройщикам с мутной кредитной историей, и снижение цен на спрос не сильно влияет. Потому что спрос способны поднимать другие факторы, о которых мы говорили выше. В частности, резкое обесценивание рубля и перевод депозитов в стабильную валюту, квадратные метры.
На плаву останутся застройщики, у которых есть мощная поддержка государства либо кредитных организаций, в свою очередь опирающихся на ресурсы государства.
Если ситуация с ценами на нефть не будет ухудшаться, коррекция на уровне 10% вполне возможна.
Мы ждем, пока рынок придет в состояние равновесия. Когда это произойдет? Мой прогноз – апрель-май. Замедление спроса уже сейчас налицо, поэтому какое-то движение начнется в марте. А в апреле будет понимание, насколько все это широко. По количеству сделок в марте поймем, как изменится состояние рынка дальше. Сейчас мы четко определяем, что платежеспособный спрос, который был связан с обесцениванием рубля, закончился.

– А у вас в «Адвексе» есть собственная антикризисная стратегия?
– Наше главное достижение в том, что мы зарплаты не понижаем и людей не увольняем.
Хотя на рынок недвижимости приходят гораздо более квалифицированные кадры, чем раньше. Некоторые конторы закрываются, кто-то из специалистов подстраховывается заранее. Немного напоминает 1990-е, когда профессора и академики приходили в недвижимость, – и работали, надо сказать, весьма эффективно.

– И вот на этом фоне у нас в продажу в регионе запущено едва ли не 10 млн кв.м жилья.
– По разным оценкам, запущено проектов примерно на 45 млн кв.м.

– И каковы перспективы?
– Это непростой вопрос. Вот, например, финские фонды пришли на наш рынок. Из-за падения рубля порог вхождения снизился. Если представить, что каким-то образом удалось смягчить отношение Запада, это немедленно вызвало бы колоссальный инвестиционный интерес. Потому что при прочих равных Россия – это страна с невероятными природными ресурсами и огромным внутренним спросом.

– А вы сейчас рассматриваете какие-нибудь проекты, перспективные для инвестирования?
– Мы выжидаем, как все, кто имеет возможность выжидать.

– Какие проекты не полетят сразу в мусорку, а будут отложены на потом, до прояснения?
– Вопрос, конечно, в десятку, но он сложный. Менее рискованными и более привлекательными выглядят небольшие инвестиционные проекты, связанные с приобретением доходной недвижимости. Например, многофункциональных комплексов, которые могут генерировать постоянный доход.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН, информационно-аналитический журнал «ПРИГОРОД: развитие территорий», №04(110) апрель 2015


К СВЕДЕНИЮ
Владимир ГАВРИЛЬЧУК родился в 1969-м. В 1994 году закончил БГТУ им. Д.Ф. Устинова. В «Адвекс» пришел еще студентом: в 1993-м. Начинал агентом, через год был назначен менеджером консультантом. С 1996-го по 1997-й работал в Российском центре приватизации при Правительстве РФ (Москва).
В 1997-1998 гг. участвовал в создании компании «Адвекс» в Нижнем Новгороде. В 1998 году вернулся в Петербург, на должность заместителя генерального директора «Адвекса». С апреля 2001-го – генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость».
Увлечения: бильярд, большой теннис, туризм. Давний болельщик »Зенита».

Публикация доступна на сайте издания

Возврат к списку