Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Вторая волна спроса

02.12.2014

Вторая волна спроса

Есть категории граждан, которые искренне радуются падению рубля. Например, чиновники Минфина, отвечающие за бюджет. У них каждый «лишний» рубль валютного курса — плюс 200 млрд в бюджет.
Они уже отрапортовали, что «благодаря инфляции и девальвации» дефицита бюджетных средств в этом году не будет. Довольны продавцы домашней техники — сбыли все залежи. И девелоперы довольны.

Осенние рекорды
Показательной получилась осенняя Ярмарка недвижимости в Санкт-Петербурге: 37 670 человек за три дня в довольно-таки тоскливую погоду. И ведь люди специально ехали в «Экспофорум», тряслись полчаса в автобусе (только что открывшийся выставочный комплекс находится на Петербургском шоссе, по дороге в Пушкин). Участники выставки говорят, что народ приехал «целевой», с конкретным интересом и правильными вопросами. Весной, кстати, ярмарка проходила в Гавани и собрала 29 000 посетителей.

Компания «Петербургская недвижимость», крупнейший продавец на региональном рынке (на ее долю приходится примерно половина продаж), отрапортовала о рекордных показателях октября: на уровне апреля — более 2200 сделок. По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургской недвижимости», активность покупателей непосредственно связана с колебаниями валютного курса. Об «ажиотажном спросе» говорят представители «ЛСР недвижимость Северо-Запад», компании «Главстрой СПб» и другие крупные застройщики. Но все понимают: эта благодать ненадолго.

Возможные сценарии
«Даже по официальной статистике доходы впервые за три года снизились, естественно, снижается и покупательская способность, — говорит Александр Романенко, президент корпорации “Адвекс”. — Мы входим в систему инфляционных рисков, на будущий год инфляция составит 12-15%. Мы уже строим больше, чем продаем. Пока в Петербурге фантастически благоприятная ситуация: в I квартале 2014 г. строится 1,3 млн кв. м, продается 1,2 млн. Во II квартале — 1,4 млн кв. м, продается 1,3 млн, только в III квартале разница составила 300 000 кв. м. Но через год-полтора мы войдем в тяжелую фазу. По нашей статистике, на пике “валютного бума” до 50% квартир покупается в инвестиционных или “сберегательных” целях. Бизнес переуступок растет — их становится больше с каждым месяцем. Когда предложение значительно превысит спрос, цены придется корректировать».

Впрочем, есть и более оптимистичные оценки ситуации. «Прибедняться — это такая древняя русская забава, — полагает Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg. — Деньжата у людей водятся, и они понесли их в недвижимость. Это продлится какое-то время, но по мере стабилизации курсов и уменьшения денег в экономике может пойти на спад. Предполагаю, что после того, как курс рубля стабилизируется, в экономику вольют сколько-то триллионов денег, которые за несколько кварталов просочатся “вниз”, до конкретных зарплат. Эти средства подтолкнут инфляцию. А если реальная инфляция в магазине составит 20%, то ипотека под 13% — это просто подарок. Застройщики, ощущая рост себестоимости и спроса, будут повышать цены. Так что цены если и будут снижаться, то только пока рубль не стабилизируется, а дальше все опять пойдет вверх».

Реальные риски
На рынке начинают работать факторы, накладывающиеся поверх колебаний покупательского спроса. Один из самых важных — дефицит денег, т. е. резкое сокращение проектного финансирования. Банки и так не слишком жаловали строителей, а сейчас и вовсе склонны считать строительство зоной высокого риска. Стандартный расклад для жилищных проектов: 30% — собственные средства, 30% — банковский кредит, остальное — средства дольщиков. Но сейчас заемные ресурсы становятся дорогим и весьма редким удовольствием.

В Сбербанке говорят о «десятке крупных компаний», которые финансисты готовы кредитовать. Однако деньги дорожают. Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, подтвердил: компания недавно получила очередной кредит на 3,3 млрд руб. от Сбербанка: «Зимой мы могли занимать под 11,5-12%, сегодня — под 14%, и это неплохой процент». Игорь Пинаев, начальник отдела по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», отметил, что заемные средства создают подушку безопасности — позволяют достроить начатое даже в период спада. Те, кто строит, полагаясь в основном на устойчивый покупательский спрос, поневоле оказываются в зоне риска.

Еще меньше шансов получить финансирование у тех, кто выбрал схему ЖСК. Кооперативный вариант хотя и предусмотрен в 214-ФЗ, но банкиры относятся к нему с подозрением. А с сентября 2014 г., после вступления в силу поправок к Гражданскому кодексу, банки лишились возможности давать ипотеку гражданам под залог кооперативного пая — только под поручительство или под другую городскую квартиру. Что, естественно, сокращает число потенциальных покупателей.

Внеплановый выброс
Как серьезную угрозу строители и маркетологи рассматривают возможный выброс инвестиционных квартир. Предположительно это может случиться в начале 2015 г.: к тому времени будут достроены многоквартирные дома на окраинах, в которых преобладают студии и 1-комнатные квартиры — именно этот товар нервные граждане скупали и в первую волну спроса, в феврале — апреле, и на протяжении второй, в октябре — ноябре. По данным Галины Чесаевой, руководителя отдела маркетинга «ЛСР недвижимость Северо-Запад», инвестиционные покупки составляют 15-20%: «На протяжении многих лет эта доля постоянна. Кто-то перепродает квартиры, а у кого-то они долго стоят пустыми».

Что получится, когда частным инвесторам понадобится наличность или когда они просто захотят зафиксировать прибыль? Инвестиционные квартиры начнут конкурировать с текущим предложением в других корпусах и очередях этого же объекта. С таким феноменом рынок пока всерьез не сталкивался.

«Важно, что именно покупает массовый инвестор, — подчеркивает Сергей Степанов, директор по продажам “Строительного треста”. — Людям кажется, что вкладывать в недвижимость просто, что получать запланированный доход несложно. Объем сбережений у них небольшой, и покупают они маломерные студии, которые в больших объемах предлагают некоторые застройщики. Не самое удобное жилье, и если его приобретают для себя, то при первой возможности стараются улучшить жилищные условия, т.е. продать. Застройщики сталкиваются с большим количеством продавцов студий в своих же домах, практически не имея возможности влиять на цену». Вадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье», отмечает, что особенно непросто будет сдавать в аренду малогабаритное жилье с плохой транспортной доступностью, с дефицитом мест отдыха и развлечений. По мнению аналитиков, наибольшие риски у тех проектов «на выселках», где жилье из-за неудачной локации сложно сдать в аренду. У частного инвестора нет выбора: или продавать за любую цену, или платить налоги и коммуналку, выжидая более благоприятной конъюнктуры.

У застройщиков, придерживающихся «традиционной» квартирографии (студий и 1-комнатных квартир в доме не более половины), продажи шли труднее, но зато они чувствуют себя более защищенными от неприятных сюрпризов.

Арендный фактор
Сдача построенного жилья в аренду — относительно новый тренд. Показателен пример сданного в ноябре комплекса апартаментов Ye’s на ул. Хошимина. По словам первого заместителя гендиректора направления «Санкт-Петербург» ГК «Пионер» Константина Ковалева, более 300 собственников передали свои апартаменты управляющей компании, 70% помещений заняли корпоративные клиенты. Владельцам недвижимости УК обещает 10% годовых. Компания сдает апартаменты на срок от четырех месяцев и более. Долгосрочная аренда 1-комнатного помещения обойдется нанимателю в 30 000 руб. в месяц. Примерно 200 владельцев сдают объекты самостоятельно. И всего 50 человек купили их для себя или для родственников.

Впервые в массовом сегменте появилась цивилизованная аренда: с договором, с возможностью официально списать затраты, с защищенными правами и регламентом поведения. До сих пор такие предложения были распространены лишь в бизнес-классе и выше. Значит, серый сектор (аренда от бабушек) потеряет часть клиентов. А на подходе — комплекс «Салют!» от компании «Союзинвестдевелопмент», строится комплекс Docklands на пр-те КИМа, еще несколько компаний начинают аналогичные проекты.

По данным ГК «Бюллетень недвижимости», предложение жилья внаем (количество заявок на сдачу) на конец октября 2014 г. составил 8900 объектов (из них 6900 квартир и 2700 комнат). В целом это на 8,9% ниже показателя в сентябре 2014 г. Максимальный объем предложения за прошедший год зафиксирован в апреле: 12 600 объектов на рынке аренды типового жилья.

Объем спроса (число заявок) на конец месяца составил 1500 (из них около 1000 хотели бы снять квартиру и 533 — комнату). В целом по рынку это на 24,8% ниже сентябрьских показателей. Проще говоря, на каждого арендатора приходится 6 предлагаемых внаем квартир или комнат (в Москве соотношение 1 к 3, говорят риэлторы). Но главное ожидаемое влияние цивилизованной аренды — не в конкуренции с бабушками, а в том, что часть покупателей может пересмотреть планы и отложить покупку жилья, выбрав арендные отношения.

Горючее на исходе
Участники выставки в «Экспофоруме» отмечают, что покупатели, приобретающие жилье для себя, с предыдущего кризиса стали не в пример грамотнее: взвешивают возможности, оценивают риски, интересуются инфраструктурой, читают специальную прессу и форумы дольщиков. А вот с частными инвесторами беда. «Подходит клиент, — рассказывает один из консультантов. — Хочет вложить деньги в студию, чтобы потом продать. О договоре цессии не знает, о том, что придется платить коммунальные платежи за полгода, не в курсе, о том, что для продажи придется скорее всего привлекать риэлтора и платить комиссионные, даже не догадывается». Финансовый ликбез — самая популярная услуга.

Но недвижимость не может быть вечной палочкой-выручалочкой ни для граждан, ни (тем более) для экономики в целом. Тем более что начинает чихать и глохнуть главный драйвер спроса — ипотека.

По оценкам Максима Ельцова, руководителя Первого ипотечного агентства, объем ипотечных кредитов, выданных в Петербурге в этом году, составит рекордные 100 млрд руб. Но ставки ползут вверх, увеличивается объем минимального собственного взноса, ужесточаются требования к заемщикам. Это абсолютно правильный пакет мер, обусловленный уроками предыдущего кризиса. Но он, наложившись на сокращение доходов, как минимум притормозит рост кредитования. Как максимум — приведет к сокращению объемов выдаваемых кредитов. Эксперты полагают, что до 90% ипотечного рынка останется за банками с государственным участием (сегодня — 75-80%). В III квартале, по оценкам финансистов, обращения за жилищными кредитами сократились на 25%. Это было еще до того, как Центробанк повысил учетную ставку.

Дмитрий Синочкин для «Ведомостей», приложение «Недвижимость. Жилой фонд», 02.12.2014



Возврат к списку