Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

6-соточный капитал

16.04.2014

6-соточный капитал

Один из вариантов пристроить миллион – купить дачный участок

Если семейные накопления исчисляются десятками тысяч рублей, их лучше положить на банковский депозит. Если у вас миллионы – их надо пускать в дело или покупать апартаменты. А что делать, если на вашем счете только один миллион, и вы бы хотели конвертировать его в более-менее стабильный и понятный актив? На квартиру не хватит, а перспектива ипотечного кредитования упирается в зарплату членов семьи. О том, как инвестировать небольшие сбережения в акции, облигации или золото, мы уже писали. Сегодня поговорим о том, можно ли на этот миллион купить хоть какую-нибудь недвижимость.

Недвижимый актив

Сразу оговорим, что недорогие квартиры в отдаленных райцентрах в поле нашего зрения не попадут. Во-первых, не каждый петербуржец даже на пенсии согласится переехать в незнакомый маленький городок, где нет привычного для него спектра услуг. Во-вторых, продать такую «загородную недвижимость», если вдруг потребуются деньги, будет нелегко.
Не будем принимать в расчет и элитные варианты – коттеджи, участки рядом с озером и в непосредственной близости к городу.

В принципе, за тот же миллион рублей можно купить землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако в дополнение такой участок потребует еще вдвое больших вложений: за три года вам надо возвести на нем теплый капитальный дом – осилите ли вы кредит на строительство? Опять же вопрос к тем, кто в вашей семье зарабатывает.

Как правило, цена на участки ИЖС в относительной близости к Петербургу начинается от 2 млн рублей.

Пожалуй, самый реальный вариант – купить дачный участок, который когда-нибудь перейдет по наследству внукам. И те будут рады – при условии, что участок будет удален от мегаполиса не далее чем на 80 километров, там будет нормальная дорога и сотовая связь (с возможностью подключиться к Интернету).

Дом огороду не ровня

Если вы остановитесь на дачном участке, то на миллион рублей в Ленинградской области есть где развернуться. «Дачных» предложений много – как в старых, так и в новых товариществах. Однако здесь есть множество «подводных камней», о которых стоит рассказать отдельно.

Первый – не попадитесь на огород. Помимо дачных и садоводческих товариществ существуют еще огородные. На такой земле дома строить нельзя, можно только выращивать картошку. Помните, как несколько лет назад в Москве сносили дома в огородном товариществе «Речник»? Согласитесь, лучше в такою историю не вляпываться. Поэтому лучше остановить свой выбор на садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ).

Второй «камень»: мошенники. Самый распространенный вариант обмана при покупке загородной недвижимости – выдать один участок за другой. Например, в одном районе области может быть две деревни Новая или два садоводческих товарищества «Строитель». Продавцы показывают один (с красивым домом, у пруда, с асфальтовой дорогой), а документы подсовывают на другой в одноименном массиве. Незадачливый покупатель рискует оказаться не на обжитом участке, а в чистом поле, поросшем борщевиком.

Поэтому тщательно проверяйте все правоустанавливающие документы, точный адрес будущего имения. В обоих случаях – при покупке старого или нового дачного участка – необходимо убедиться в отсутствии обременений (арест или залог недвижимости) и выяснить «историю» земельного участка: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с ним, правильно ли оформлен землеотвод, не было ли самозахвата территории.

Третий «камень» – необходимость изучить геологические аспекты землевладения в том или ином районе Ленинградской области. Это нужно для того, чтобы будущий владелец участка не потратил сотни тысяч рублей на мелиорацию, понижение уровня высоко стоящих грунтовых вод. Еще один коварный враг дачников – торф. Он коварен тем, что залегает неравномерно: на одном участке торф распластался тонким слоем, а на соседнем – ушел на глубину 2 – 3 метра. От того, нужно ли делать выторфовку, зависит смета строительства дома на этом участке.

Новое и старое

Как выбрать между старым и новым товариществом? Старое – значит обжитое. Есть какая-никакая дорога, подключено электричество, работает правление товарищества. На обжитом участке уже есть дом – пусть он и не годен для постоянного проживания, но в качестве летнего или гостевого сгодится. На таком участке много посадок.

У новых СНТ другие преимущества: однородная социальная среда, по соседству нет гигантских дачных массивов. Ближе лес.

Есть у обоих вариантов и минусы. У старых садоводств – брошенные участки, на которых живут мигранты или «асоциальный элемент». У новых – необходимость проверить правильность выделения земли, да и взносы в свежеиспеченных товариществах выше (надо развивать инфраструктуру).

Дачных предложений в радиусе 50 км от Петербурга больше, чем ИЖС. По оценкам экспертов, массовый спрос на участки в шесть соток закончился. Необходимость выращивать картошку ушла в прошлое, а для жизни большинство покупателей хотят купить землицы побольше – чтобы построить там постоянный дом и жить круглый год. Конечно, при условии транспортной доступности (на личном авто) к Петербургу, где отцы семейства работают.

Хотя вовсе не обязательно покупать участок ИЖС, чтобы обустроить там постоянное жилье. Это можно сделать и на дачном участке, расположенном на землях сельских и городских поселений, – там и прописку оформить можно. Впрочем, о переделке дачного домика в постоянный дом мы уже писали...

Комментарии экспертов

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:
– За один-два миллиона рублей действительно можно купить неплохой дачный участок. Эта категория объектов имеет много плюсов: как правило, коммуникации уже включены в стоимость участка, есть большой выбор наделов в различных районах области.

Дмитрий Иванов, начальник отдела земельно-имущественных отношений компании «Региональный проект»:
– Купить приличный участок за миллион рублей, конечно, можно. Вот только находиться он будет в 80 – 100 километрах от Петербурга – это нужно учитывать, если хозяевам придется ездить на работу в город.

Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:
– Надо тщательно проверять историю каждого «имения». Нередки случаи, когда первые владельцы участка получили его в результате самозахвата (например, лесных угодий). Бывают случаи, когда продавец утверждает, что купленный участок можно быстро и без проблем перевести в другую категорию земель. На самом деле дело это небыстрое и дорогое.

Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака»:
– Не забудьте свериться, тот ли участок вам показывают. Жулик может отвезти на просмотр в одно место, а по документам вы купите нечто иное. Проверять нужно по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте сайта Росреестра или по выкопировке из генерального плана территории.

Руслан Лавров, генеральный директор ООО «Площадь»:
– Особое внимание необходимо уделить участкам, которые оформлялись в упрощенном порядке в рамках «дачной амнистии». К сожалению, по таким объектам в дальнейшем возможны конфликты с соседями, вызванные несоответствием границ участка, указанных в документах, с фактическими. Чтобы избежать этого, рекомендуется заранее заказать кадастровый паспорт с выездом на участок кадастровых инженеров.

Максим Красненко, генеральный директор группы компаний «Кивеннапа»:
– Сейчас есть еще одна форма загородных массивов – дачное некоммерческое партнерство (ДНП). Вкладывая средства в покупку дома на территории ДНП, следует проверить наличие разрешения на строительство и на устройство коммуникационных сетей. Необходимо четко понимать, каким образом выполнено водоснабжение и водоотведение, есть ли свидетельство о недропользовании и анализ воды. Нужно уточнить, каким образом организована очистка и сброс сточных вод. Нужно учитывать общую мощность электрических сетей, а также возможность ее увеличения. Ведь одним из принципов ДНП является то, что после покупки вся ответственность за обслуживание и содержание территории перекладывается на плечи владельцев участков.

Александр ВЕРТЯЧИХ, Алексей МИРОНОВ, газета "Санкт-Петербургские ведомости"  №069 от 16.04.2014

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку